Eine Immobilie zu kaufen ist für viele Menschen ein großer Schritt – und in den meisten Fällen mit einer Finanzierung verbunden. In Deutschland geschieht dies häufig über eine Hypothèque . Doch wie funktioniert eine Hypothek eigentlich? In diesem Artikel erklären wir Ihnen verständlich, was eine Hypothek ist, wie sie funktioniert und worauf Sie achten sollten.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das der Kreditgeber – in der Regel eine Bank – als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen erhält. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten (z. B. durch Zwangsversteigerung), falls der Kreditnehmer seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
In der Praxis wird heute meist keine klassische Hypothek, sondern eine Grundschuld als Sicherheit verwendet. Beide Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, unterscheiden sich rechtlich aber:
- Hypothek: ist streng an die Darlehenshöhe gebunden. Mit der Tilgung des Kredits sinkt auch die Hypothek.
- Grundschuld: bleibt in der ursprünglichen Höhe bestehen, auch wenn der Kredit teilweise zurückgezahlt wurde. Sie ist flexibler und wird von Banken bevorzugt.
Wie funktioniert die Hypothekenfinanzierung?
1. Kreditanfrage und Bonitätsprüfung
Zunächst prüfen Banken Ihre finanzielle Situation: Einkommen, Ausgaben, Schufa-Auskunft, Eigenkapital. Je besser Ihre Bonität, desto günstiger die Zinskonditionen.
2. Darlehensvertrag
Nach der Prüfung wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Dieser enthält u. a.:
- Kreditsumme
- Sollzins (oft festgeschrieben für 5, 10 oder 15 Jahre)
- Tilgungssatz
- Laufzeit
- Sondertilgungsrechte
3. Eintragung der Grundschuld
Zur Absicherung wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dies erfolgt durch einen Notar. Ohne diesen Schritt wird das Darlehen meist nicht ausgezahlt.
4. Auszahlung und Rückzahlung
Die Bank zahlt das Darlehen aus, oft direkt an den Verkäufer oder Bauträger. Der Kreditnehmer zahlt dann monatlich:
- Zinsen auf den offenen Betrag
- Einen Tilgungsanteil zur Rückzahlung
So sinkt die Restschuld Monat für Monat.
Was beeinflusst die Höhe der Zinsen?
- Bonität des Kreditnehmers
- Eigenkapitalanteil (mehr Eigenkapital = geringeres Risiko)
- Zinsbindung (längere Zinsbindung = meist höherer Zinssatz)
- Lage und Wert der Immobilie
- Marktzinsniveau
Vorteile einer Hypothek
- Ermöglicht Immobilieneigentum ohne komplettes Eigenkapital
- Planungssicherheit bei festem Zinssatz
- Steuerliche Vorteile bei Vermietung (Zinsen sind absetzbar)
Risiken und worauf man achten sollte
- Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
- Finanzielle Belastung über Jahrzehnte
- Vorfälligkeitsentschädigung, falls der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird
- Immobilienwert-Risiko (z. B. bei fallenden Marktwerten)
